最近两年毫无疑问是上海高端改善型新房项目的“大年”——2024年，上海3000万元以上新房成交套数达2530套，占全国的61.6%。2025年上半年热度不减，从均价18.9万元／平方米的金陵华庭到19.5万元／平方米的绿城·潮鸣东方，动辄数十亿元的项目销售额正不断验证上海高端改善型住宅市场异常充沛的购买力。
需要注意的是，高端改善型项目的热销并不能完全代表上海新房市场的整体情况，在高端住宅新盘“日光”销售喜报频频见诸报端的同时，也有不少新房项目出现“0认购”“新房变准现房”等尴尬情况。
从上海市房地产交易中心披露的数据来看，截至7月10日，上海新房库存已经超过6万套，如果按照平均每月约5000套的新房去化速度来估算，静态去化周期已经来到了12个月，临近新房去化周期健康区间的上限。
上海一手房库存情况，上海市房地产交易中心供图
从各区情况来看，新房库存情况不尽相同。
其中，浦东新区无论是库存套数还是库存面积，都占到上海的近1/4。金山、嘉定、青浦、奉贤四区的库存套数也均超出5000套，松江、闵行、宝山的数个存量滞销项目则显著拉高了各自的库存数量。
相较而言，中心城区的去化压力较小，长宁、黄浦、虹口、徐汇、静安这五区当前的库存套数不足1000套，近日常见的热销新房项目也常见于此。
环线之间的库存差异则更为显著。上海全市60218套、732万平方米的新房库存里，有48124套、543万平方米位于外环线外，占比分别为79.9%、74.2%。
上海外环线外出现新房库存积压，与其近年来持续处于供大于求的状态密切相关。
自上海五个新城建设全面发力以来，青浦、奉贤、嘉定、松江以及临港的宅地供应长期占据上海全市供应的半壁江山，2020-2023年，上述五个区域的合计年出让宅地数量分别为36幅、56幅、58幅、33幅，分别占全市供应的50%、63%、50%、46%。伴随土地供应放量，各区域内新房供应量持续走高，常位于近万套的新增水平。但受房地产市场震荡调整后投资态度趋于谨慎，以及产业规划早于人口导入等诸多因素影响，这些区域的新房成交态势明显转弱，从而形成了新房库存累积、去化周期偏长的局面。
不过，值得注意的是，2024年这五个区域的土地供应已经开始缩量，年内出让宅地数量合计为11幅，仅占全市的20%。换而言之，上海宅地供应的主力正在逐渐转移至中心城区。
从上海市规划和自然资源局近期发布的《上海市2025年度国有建设用地供应计划》来看，中心城区如杨浦、徐汇、虹口、黄浦等土地供应充裕，且以旧改用地供应为主，其中不乏东安新村旧改项目、苏河湾、衡复风貌区等优质地块供应。郊区中，嘉定、奉贤、金山、临港，长兴岛的商品住房用地供应都出现了不同程度的下降，尤其是金山、长兴岛和临港，保持较低的供应节奏，未来一段时间内还是以去库存为主。
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